Die Abkürzung REIT steht für Real Estate Investment Trusts, also Unternehmen, deren Geschäftsmodell das Investieren in Immobilien ist. Die Idee, Immobilienvermögen über Kapitalgesellschaften leichter handelbar zu machen, wurde 1956 in Neuseeland geboren. Die ersten echten REIT entstanden 1960 in den USA. Bei uns sind solche Unternehmen durch das „Gesetz über deutsche Immobilien-Aktiengesellschaften mit börsennotierten Anteilen (REIT-Gesetz)“ seit 2007 zugelassen.
Gesetzliche Beschränkungen dienen dem Anlegerschutz
Deutsche REIT müssen als börsennotierte Aktiengesellschaften errichtet werden, ihren Tätigkeitsschwerpunkt in der Immobilienanlage haben, und sie dürfen nicht selbst mit Immobilien handeln. Gemessen wird der Tätigkeitsschwerpunkt anhand des Gewinns, der nur zu 25 % aus anderen Quellen als Immobilien stammen darf. Mindestens 15 % der Aktien (bei Gründung sogar 25 %) müssen sich im Streubesitz befinden. Als Streubesitz zählen alle Aktionäre, die weniger als 3 % der Stimmrechte halten. Eine Eigenkapitalquote von mindestens 45 % sichert die finanzielle Stabilität. 90 % der ausschüttungsfähigen Gewinne nach der vorsichtigen Rechnungslegung des Handelsgesetzbuchs stehen den Aktionären zu. Sind alle Bedingungen erfüllt, sind REIT in Deutschland von der Gewerbe- und Körperschaftsteuer freigestellt. Ausschüttungen werden nur auf Ebene der Anleger versteuert. Sie sind dort Kapitalerträge, nicht Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Damit gelten sowohl der pauschale Steuersatz von 25 % (alternativ der niedrigere persönliche Steuersatz) als auch der Sparerfreibetrag von 801 Euro für Ledige bzw. 1.602 Euro für gemeinsam zur Einkommensteuer veranlagte Partner. Der Nachteil: Anders als beim Direktinvestment in Immobilien sind Gewinne beim Verkauf von REIT Anteilen auch nach vielen Jahren noch steuerpflichtig.
Unterschiedliche Anlageschwerpunkte
Immobiliengesellschaften können als sogenannte Equity REIT direkt in inländische und ausländische Immobilien investieren und dabei unterschiedliche Schwerpunkte verfolgen, zum Beispiel Wohnimmobilien, Studentenwohnheime in Hochschulstädten, Einkaufszentren, Bürobauten, Industriegrundstücke, landwirtschaftliche Flächen und Wälder, sogar in Nischen wie Spielcasinos oder Haftanstalten. Bestandsmietwohnimmobilien sind in Deutschland als Investitionsobjekte allerdings nicht zugelassen – eine Erfahrung aus der Immobilienblase, die 2007, als das REIT-Gesetz entstand, auf ihren Höhepunkt zusteuerte. Im Gegensatz zu den Equity REIT stehen die Mortgage REIT. Sie kaufen keine Immobilien, sondern Wertpapiere mit Immobilien-Bezug und verdienen an den Wertveränderungen und Ausschüttungen dieser Papiere. Das englische Wort Mortgage bedeutet Hypothek. Vereinfacht ausgedrückt, investieren Mortgage REIT also in Kredite. Das bedeutet höhere Renditechancen, aber auch stärkere Schwankungen und mehr Risiko.
Nicht alle Eier im selben Korb – bessere Streuung mit REIT ETFs
In Deutschland gibt es nur eine Handvoll börsennotierter REIT. Im Ursprungsland USA sind die Vorschriften weniger streng, zum Beispiel ist eine Börsennotierung nicht erforderlich. Folglich gibt es mehr REIT Gründungen. Eine einfache und kostengünstige Möglichkeit, mit wenig Geld in REIT zu investieren und sich dabei nicht auf ein Unternehmen festzulegen, sind börsengehandelte Fonds (Exchange Traded Funds, ETF), die einen REIT Index nachbilden. Aufgrund gesetzlicher Vorschriften über Finanzprodukte sind über deutsche Broker keine reinen REIT ETFs erhältlich. Man kann entsprechende Fonds mit Anlageschwerpunkten außerhalb Europas aber über ausländische Börsenmakler kaufen. Eine interessante Alternative im Inland sind ETFs, die zugleich in REIT und Immobilienaktien investieren. Das sind zum Beispiel Anteile an großen Wohnungsbaugesellschaften. Dadurch ergibt sich eine noch größere Streuung der Investition mit tendenziell geringeren Kursschwankungen.